LCI muda ponteiro da precificação do crédito imobiliário

A queda na captação da poupança e os saques constantes estão diminuindo os recursos do funding imobiliário, e o mercado discute novas formas de compor o crédito para financiar as construções e aquisições. Segundo Sandro Gama, presidente da Abecip, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são um instrumento que vêm ganhando espaço. Mas, para que elas continuem tendo relevância, é importante preservar a previsibilidade nas regras.

O tema foi debatido no painel “Desafios do Funding Imobiliário para o financiamento à aquisição”, no Abecip Summit 2025, nesta quinta-feira (14), em São Paulo.

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“A LCI muda o ponteiro da precificação do crédito imobiliário”, afirma Gama. “Nos últimos quatro anos que crédito cresceu, a grande relevância foi a LCI. Mas, qualquer alteração na LCI, seja taxação ou mudança de tempo do instrumento, vai interferir no funding“, diz.

Recentemente, as LCIs, que eram isentas de taxação, entraram no radar do governo para serem tributadas em meio às mudanças no Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). No ano passado, esses papeis também tiveram mudanças na liquidez, passando de três meses para nove, e depois recuando para seis.

Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco e um dos participantes do painel, afirmou que o aumento de 5% no imposto das LCIs pode impactar cerca de 0,8% no custo adicional do crédito para o tomador.

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Por isso, Priscilla Ciolli, diretora de crédito imobiliário e CGI do Itaú, defende a segurança jurídica frente aos instrumentos de mercado que entram na composição dos recursos de crédito imobiliário.

“Precisamos de segurança jurídica. Se mudarem as regras, o custo de captação vai aumentar, apertar os spreads, e o que pode acontecer é o repasse para o consumidor final”, afirmou.

Taxa de 1 dígito está longe do horizonte

O financiamento imobiliário está diretamente ligado à taxa básica de juros, que guia o custo da concessão de crédito. Segundo Sandro Gama, a taxa média de crédito imobiliário no Brasil é, em média, 1.5 p.p. menor que a taxa de mercado, enquanto em outros países ela fica superior ao praticado no mercado. Isso só é possível devido aos créditos subsidiados vinculados à poupança e aos recursos do FGTS.

Com a taxa básica de juros em 15%, a expectativa do setor é que o mercado volte a se aquecer conforme se iniciar o ciclo de cortes, que o mercado já estima que deverá ser no fim deste ano ou início do ano que vem.

Embora esta redução esteja no horizonte, Albuquerque afirma que dificilmente o setor imobiliário verá taxas de financiamento de um dígito no próximo ano.

“O caimento da Selic terá consequência natural na taxa de financiamento, mas ainda vão ser altas em relação a um passado recente. No próximo ano, não devemos ter taxa de 1 dígito para o mercado imobiliário”, afirmou.

Para chegar a este patamar, avalia Albuquerque, será preciso mudanças no contexto macroeconômico. “Para chegar a estas taxas [de um dígito], além de discutirmos um novo direcionamento [dos recursos do funding] em relação a como vai se comportar o mercado com menos poupança, temos que ter taxas de juros mais adequadas, o que passa por uma política fiscal adequada. A expectativa é que o próximo presidente deva mexer na questão fiscal, que certamente terá reflexo na taxa de juros que impacta diretamente no nosso negócio”, afirmou.

Liberar compulsório é medida de curto prazo

Entre as propostas para mudar o funding imobiliário está a mudança do percentual dos depósitos compulsórios da poupança. Mas, segundo Gilneu Vivan, diretor de regulação do Banco Central, esta medida é de curto prazo e não vai resolver o problema.

O compulsório da poupança é um percentual dos depósitos retidos pelos bancos. Uma das propostas de alteração do funding seria diminuir o percentual deste compulsório e liberar mais créditos para financiar o mercado imobiliário.

Segundo Vivan, o que está sendo discutido é a mudança de visão sobre a poupança. “Ao invés de olhar para o saldo, propomos olhar o direcionamento da poupança para concessão. O saldo é uma construção com base em prazos e taxas de amortização, um amontado de diferentes operações em diferentes tempos. Quando falamos em concessão, falamos efetivamente na ação que gerou o crédito”, diz.

A mudança no funding é um processo que será discutido levando em conta todos os agentes do setor e não deve ser feita do dia para a noite, segundo Vivan.

“Não existe mágica neste processo. Falamos em processo de transição que levará, no mínimo, 10 anos [para ser concluído]. Se chegarmos, ao fim e ao cabo, a implementar, vamos fazer de modo gradual”, afirmou.